国内，除了南方以广深为核心的粤港澳大湾区，在北方，以青岛为中心的内湾胶州湾，从海湾形态及自然地理位置来看，也具有衍生「湾区经济」的潜力。

目前胶州的商业市场，相较于胶州的经济发展水平，还处于滞后的状态，现有的商业项目多数还是集中于主城区毗邻胶州火车站的汽车站商圈。

世界银行曾发布过一组数据，数据显示全球60%的经济总量集中在湾区。「湾区经济」是区域经济发展的重要增长极和引领技术变革的「头号引擎」。

今年的青岛市政府工作报告再次提到，「青岛将推进主城区扩容扩能，打造西海岸新区、即墨、胶州三大主城片区」。

龙湖青岛胶州天街也是龙湖商业环渤海二区继济南奥体天街之后，在山东省落子的第二个商业项目。随后的两年里，龙湖沈阳浑南天街和龙湖济南北宸天街也将相继开业——龙湖商业环渤海二区的区域版图，继续稳健扩张。

龙湖此次前瞻性地提前入局胶州，除了看中胶州有着如此强力的发展格局和经济基础做背书，更重要是产业优势带来越来越多新鲜血液和中高端人群涌入，而他们对整个城市经济发展所带来的增长刺激，难以估量。

早在唐宋时期，它就是全国五大商埠之一，长江以北唯一的通商口岸，胶州的商业文明的历史由来已久。胶州人勤劳乐观，真性情接地气的性格，也必然怀有拥抱新生活方式的向往。

龙湖此次策略性在胶州布局「天街」，不仅仅是看准胶州进入大发展的大势，也是其深耕青岛各区域的开端。

2. 精准匹配区域内消费升级的需求。

���值得一提的是，连接胶州和青岛、黄岛的青岛胶州湾大桥去年也已经通车，青岛主城区至胶州的上合示范区的通行时间大大缩短。

���在轨交系统上，计算机学校排行，未来将有6条地铁线路（地铁8号线、地铁12号线、地铁14号线、地铁16号线、地铁10号线和地铁27号线）经过胶州。

项目5公里内学校为数不少，还覆盖了近百个成熟小区；3公里内，除了龙湖住宅项目外，还有多个在建的大体量住宅项目。这些项目交付后，都将为龙湖青岛胶州天街引入大量的人流。

「新秀」亮相

随着中国_上合组织地方经贸合作示范区落子胶州，胶州正在成为中亚到东南亚及日韩国际贸易的物流枢纽。

���在铁路枢纽上，胶济线、胶新线、胶黄线以及胶剂客运专线等青岛铁路枢纽，全部聚集在胶州15分钟交通圈内。

位于上合示范区胶州核心区的中国传化（上合）国际物流港，贡献了青岛公路干线物流服务业增加值一半以上份额。

2、胶州正在成为青岛「一带一路」的桥头堡

可以说，胶州天街是龙湖商业快速布局成长的过程中，选址目的性极强的一座。前几日有龙湖集团招商的朋友告诉我，得益于项目布局的「快、狠、准」，如今洽谈商户的议价能力有明显提升。

龙湖青岛胶州天街选址城市主干道海尔大道和香港路交汇处，向北直通胶东新机场，向东直达少海湿地公园和三里河公园，地理位置得天独厚。

为了实地探访龙湖青岛胶州天街，我专程跑了一趟。意外的是，以前一直感觉离青岛市区「挺远的」胶州，如今竟然已经是高铁半小时、地铁1小时的所在地了。

胶东国际机场通航在即，龙湖青岛胶州天街的「出生」时机刚刚好。

毋庸置疑，背靠龙湖集团的前瞻性选址优势、庞大品牌资源库、商业运营管理能力，胶州天街与全国各地众多筹开的龙湖项目一样，是一座「与商户一起稳妥赚钱」的「实力派」。

3. 湾区经济带发展来的人口红利正在到来。

龙湖商业环渤海二区

之后的短短3年间，作为青岛环胶州湾重要的发展组团，胶州加速「起飞」，区位的功能优势逐渐凸显：

当下的胶州无疑是一座活力迸发的城市。

难道是胶州市民消费力不行吗？当我抛出这个问题的时候，龙湖的小伙伴给我看了一个数据：

���定位4F级的胶东国际机场，将是中国第18座，也是山东省第一座4F级机场。（4F级是机场等级中最高的一种，可以起降各种大型飞机）。

2023年，胶州宝龙城市广场的年票房达到1443.7万，位列胶州票房第一。

在参与对城市的建设中，龙湖一直都是行业的标杆。龙湖环渤海二区也正在以稳扎稳打的节奏扩宽其城市版图。

建筑自然是新的，且空间舒适的；业态是很全的，目前招商率已过半，主要签约品牌包括家家悦超市、金逸影城（胶州首家IMAX厅）、龙小湖儿童乐园（首进胶州）、孩子王（首进胶州）和汉金城（首进胶州）等；会员服务是很强势的，今年5月1日全国龙湖全新上线的小程序「珑珠优选」，丰富「珑珠」积分的兑换场景外。

随后，龙湖商业环渤海二区还将一路稳步推进，我们也将继续对「天街」这个品牌保持持续的期待值与关注度。

1. 区域内几乎无竞品。

龙湖环渤海二区涵盖山东及东北三省，含济南、青岛、沈阳、烟台、大连、长春、哈尔滨等城市，是龙湖商业版图辐射范围最大片区，具备较强的发展潜力。

1、以胶东机场为核心布局的高铁、城轨、地铁、高速综合交通体系正加速构建

「天街」作为龙湖集团主要商业地产品牌，在经过十多年的耕耘后已然成为一个超级IP，凭借强大的品牌号召力和优异的运营实力，成为提升城市商业格局的「利器」。

我们如果以机场为圆心，半径200公里画个圆的话，可以发现胶东机场西面辐射济南、东面覆盖烟台。它的投运将直接带动形成1小时通达青岛市全域和山东主要城市的便捷交通网。

而在今年6月即将建成投运的胶东国际机场，将带来每年6000万人次的吞吐量，这一笔商旅客群的红利账，龙湖看在眼里，牢记于心。

胶州经济技术开发区吸引了中外运华中公司、京东物流等总投资418亿元的33个项目签约落户。

4月初的青岛，一夜之间樱花满巷。

���2018年，《山东沿海城镇带规划（2018—2035年）》规划正式确认，山东将优化行政层级和行政区划设置，适时推进胶州市撤市设区。

据统计，2023年胶州市对「一带一路」沿线国家有进出口实绩企业1712家，荣华技校，完成进出口额35.5亿美元，增长31.4%。

而龙湖也并没有辜负胶州的城市发展红利。

环渤海湾的新焦点

令人想不到的是，这个票房放到青岛市区票房排名竟也可以排到第二，不会被淘汰的专业，仅次于凯德·新都心的CGV1939.9万。

���2023年，胶东临空经济示范区获国家发改委和民航局批复。由一个县级市建设这样一个定位高端、规划超前的示范区，胶州是国内首例。

21世纪经济研究院对近两年国内电影市场和城市消费数据做过分析研究，结论是：城市电影消费与城市GDP、社会消费品零售总额大致成正相关关系，第三产业越发达，文化娱乐消费实力越强。

目前已开业项目有济南奥体天街（2023年12月18日），即将开业且正在招商中的项目有龙湖青岛胶州天街（2023年开业）、沈阳浑南天街（2023年开业）、济南北宸天街（2023年开业）和烟台葡醍天街。

不过，很快胶州迎来了「高光时刻」。

环顾胶州湾沿岸区域，东岸成熟城区、北岸高新区以及西海岸新区的黄岛都已经划区规划很多年，青岛环湾城市格局的形成，唯独缺了西北岸的胶州。

的确，2023年青岛各区社零总额，胶州排在第四，仅次于西海岸新区、市南和市北区。

龙湖青岛胶州天街作为胶州首个一站式购物中心，定位辐射全客层。项目建面约12.4万方，地下2层，地上3层，停车位1000余个。

不吹不黑，这座天街是一座中规中矩的「实力派」：

目前项目已经封顶，隔墙砌筑已完成，公共区域装修已完成过半，外立面已完成95%。建成运营后，目测将是区域内目前唯一一个业态最完整、结构最清晰、空间最舒适的购物中心。

本世纪初，青岛提出了「拥湾发展」的战略。

「上海合作组织地方经贸合作示范区」、「青岛胶东临空经济示范区」、「国家级胶州经济技术开发区」、「青岛胶州湾国际物流园和青岛大沽河省级生态旅游度假区」，这四个国家及和一个省级的「五大新动能战略发展平台」建设，定将使胶州推向实体经济强劲发展的新高地。

实地走访了解之后，我发现这座天街的目标很明确：闷声发大财。理由很简单：

���同年，商务部确认创建全国首个中国—上海合作组织地方经贸合作示范区落位胶州，胶州上合示范区成为国家级新区。

2023年，胶州GDP总量1225.86亿元，同比增长5.5%，在青岛七区三市中位居第四，以山东省第一名入围全国最新百强县名单。

在「交通带来人口，人口带来商机」的城市发展的必然规律下，龙湖青岛胶州天街策略性入市，看好胶州城市未来发展前景的前瞻性布局战略。

可见，胶州的市民的消费力客观存在，整体的消费繁荣程度以及城市活力甚至不亚于青岛市区，不过可供给市民消费升级的商业项目尚属空白——事实上，目前胶州市民消费力与其商业配套的现状是供需错配的，积压的消费潜力亟需得到释放。

显然，胶州已然成为构建大青岛都市区不可或缺的功能组团，它也依托现代化交通网路的优势，做好了承接多个国家战略的平台角色的准备。

其实，胶州是华夏文明发祥地之一。

中规中矩的实力干将

其中，热度较高的项目，除了2015年开业的宝龙城市广场为购物中心外，胶州国货是传统百货，且开业时间都超过10年，无论是硬件还是业态都已显得陈旧。利群购物广场2023年底新开业二期，但仍然以百货业态为主。

胶州经济的加速，吸引聚集了产业相关的人才流入，也加速了胶州对于人们追求品质生活需求的配套改善。

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